Immobilienkauf in Schweden: Warum ein schwedisches Bankkonto unverzichtbar ist

Schweden zieht seit Jahren viele deutsche Immobilienkäufer:innen an: die atemberaubende Natur, eine sympathische Lebensart und ein vergleichsweise unkomplizierter Kaufprozess sprechen für sich. Dennoch gibt es beim Immobilienkauf in Schweden einige wichtige Unterschiede zu Deutschland, die man als Käufer kennen sollte — insbesondere rund um das Thema Bankkonto und Geldwäschegesetz.

Welche Rolle spielt ein schwedisches Bankkonto beim Immobilienkauf?

Ein schwedisches Bankkonto ist beim Immobilienkauf in Schweden unerlässlich. Es wird in erster Linie benötigt, um die Zahlung des Kaufpreises abzuwickeln. Da in Schweden kein Notar für die Begleitung des Immobilienkaufes benötigt wird, stellt die Banküberweisung der Kaufsumme am Übergabetag das zentrale Element des Kaufprozesses dar.

Wie lautet die Rechtsgrundlage für den Erhalt eines Bankkontos in Schweden?

Als EU/ EWR-Bürger:in hat man das Recht auf die Eröffnung eines Kontos mit grundlegenden Zahlungsfunktionen innerhalb aller EU/EWR-Mitgliedsstaaten. Das Basiskonto ist ein Konto, welches grundlegende Funktionen wie Geldeinzahlungen, Geldabhebungen sowie den Empfang und die Beauftragung von Zahlungen ermöglicht. Auch die Ausstellung einer Zahlungskarte/Debitkarte, die das Abheben an Geldautomaten oder die Kartenzahlung in Geschäften ermöglicht, sollte enthalten sein.

Welche Unterlagen werden zur Eröffnung eines Kontos in Schweden von Ausländern benötigt?

Neben einem gültigen Ausweisdokument benötigt man als Deutscher eine Koordinationsnummer, die sog. „Samordningsnummer“ vom schwedischen Skatteverket sowie hinreichende Unterlagen zur Herkunft des Geldes, welches zur Bezahlung der Kaufsumme eingesetzt werden soll. Das können beispielsweise der Gewinn aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, eine Erbschaft oder langjährige Ersparnisse von Lohn oder Gehalt sein. Außerdem wird oftmals der Grund für die Kontoeröffnung (in diesem Fall der Kaufvertrag) sowie nicht selten eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom deutschen Finanzamt angefordert. Sämtliche Unterlagen sind in englischer (oder schwedischer) Sprache vorzulegen.

An welcher Stelle im Verlauf des Kaufprozesses eröffnet man ein schwedisches Bankkonto?

Es gibt viele Unklarheiten darüber, an welcher Stelle im Kaufprozess die Eröffnung eines schwedischen Bankkontos von deutschen Kaufinteressenten/innen beantragt werden soll.

Wie oben bereits geschildert, benötigt man zur Eröffnung eines schwedischen Kontos unter anderem eine sog. „Samordningsnummer“. Diese Nummer, welche einer Personennummer für Ausländer, die weder in Schweden ansässig sind noch ihr Einkommen aus schwedischen Quellen beziehen, entspricht, wird beim Skatteverket, dem schwedischen Steuer- und Einwohneramt, beantragt. Als Voraussetzung für den Erhalt einer solchen Nummer sieht die Behörde einen Anknüpfungspunkt an das Land Schweden vor. In diesem Fall stellt der Hauskauf diesen Anknüpfungspunkt dar. Als Beleg für den Hauskauf ist zum Beispiel der Kaufvertrag vorzulegen.

Es ist also zu erkennen, dass man als potenzielle/r deutsche/r Käufer:in eines Hauses in Schweden zunächst den schwedischen Kaufvertrag unterzeichnet. In einem nächsten Schritt kann bei einem der zahlreichen Servicebüros des Skatteverket eine „Samordningsnummer“ (Achtung: Terminbuchung nicht vergessen) beantragt werden um dann – nach Erhalt der obigen Nummer – im Idealfall einige Wochen vor Übergabe des Hauses, ein Konto bei einer schwedischen Bank zu eröffnen.

Da schwedische Makler nicht selten bereits bei Interessesensbekundungen deutscher Kaufinteressent:innen an einer Immobilie die Frage nach dem Vorliegen eines schwedischen Bankkontos stellen, ist es an dieser Stelle hilfreich, sich durch einen Dienstleister durch den Kaufprozess führen zu lassen, der den Verlauf im Blick hat und weiß, welcher Schritt an welcher Stelle zu tun ist. Andernfalls könnte der schwedische Makler von Verzögerungen und Unverständnis ausgehen und vom Verkauf an ausländische Interessierte Abstand nehmen.

In Ausnahmefällen und sollte zwischen Unterschrift des Kaufvertrages und Übergabe des Hauses nur wenig Zeit liegen, ist es Banken möglich, auf Basis einer sog. fiktiven Personennummer Konten für Ausländer zu eröffnen. Dies ist jedoch Einzelfall abhängig und keine standardmäßige Vorgehensweise schwedischer Banken.

Obwohl Schweden grundsätzlich als ein Land gilt, in dem die Digitalisierung weit vorangeschritten ist, muss man als nicht in Schweden ansässige Person ohne Personennummer mehrfach zu Vor-Ort-Terminen erscheinen und demnach nach Schweden reisen. Dies ist für die Beantragung der „Samordningsnummer“ beim Skatteverket sowie für die Eröffnung des Bankkontos der Fall.

Was für eine Rolle spielt das Geldwäschegesetz in Hinblick auf die Eröffnung eines schwedischen Bankkontos?

Obwohl der oben beschriebene Prozess mit etwas Vorbereitung eigentlich gut umzusetzen ist, machen es viele schwedische Banken ausländischen Kunden schwer, ein Konto zu eröffnen. Warum ist das so?

Im Jahr 2019 deckte ein Investigativteam des schwedischen Rundfunksenders SVT auf, dass die schwedische Swedbank in einen Geldwäscheskandal verwickelt sein sollte. Gemäß SVT sollen umgerechnet ca. 3,8 Milliarden Euro in einem Zeitraum von 10 Jahren zwischen verdächtigen Konten der Swedband und der Danske Bank im Baltikum gewaschen worden sein.

Um zu verhindern, dass Banken zur Geldwäsche und zur Finanzierung von Terrorismus genutzt werden, wurden auf nahezu der ganzen Welt bereits im Jahr 2015 Regeln eingeführt. Das schwedische Gesetz „Penningtvättlagen“ (2017:630) basiert auf der vierten EU-Richtlinie zur Geldwäsche die beinhaltet, dass alle Finanzunternehmen in der EU verpflichtet sind, Geldwäsche zu verhindern.

Nach dem Skandal im Jahr 2019 haben die schwedischen Banken ihre Leitlinien dermaßen verschärft, dass die genannte EU-Richtlinie mehr als genau durchgesetzt wird.

Die Vorgehensweise der schwedischen Banken kann hier in zwei Teile gegliedert werden:

Feststellung der Kundenidentität:
Wenn sich Käufer und Verkäufer über ein Geschäft einig geworden sind, ist der Makler bereits im Rahmen der Erstellung des Kaufvertrages verpflichtet, die Kundenidentität zu überprüfen. Hierzu ist es notwendig, dass Käufer und Verkäufer dem Makler einen gültigen Ausweis (z.B. Reisepass oder Personalausweis) vorlegen. Die Kopie des ausländischen / deutschen Ausweises muss behördlich oder notariell beglaubigt sein.

Nachweis über die Herkunft des Geldes:
Im Einklang mit den Geldwäschegesetzen müssen Banken sicherstellen, dass Immobilienkäufe transparent und nachvollziehbar sind. Beim Erwerb einer Immobilie wird daher die Herkunft der Kaufsumme genau untersucht. In vielen Fällen wird dies durch die Vorlage von Dokumenten, wie Gehaltsabrechnungen oder Nachweisen über den Erwerb von Vermögenswerten, geprüft.

Was passiert am Tag der Übergabe des Hauses?

Das Übergabedatum ist der Tag, an dem der Käufer den Kaufpreis der Immobilie vollends an den Käufer entrichtet und im Gegenzug sämtliche Schlüssel sowie wichtige Unterlagen zu Haus und Grundstück erhält. Es ist der Tag, an dem der Käufer Eigentümer der Immobilie wird. An diesem Tag hat das schwedische Bankkonto eine zentrale Bedeutung:

In Schweden gibt es ein besonderes Datensystem zur sicheren Abwicklung von Übergaben. Bei der Übergabe melden sich der schwedische Makler sowie die Sachbearbeiter von den Kreditinstituten des Käufers bzw. Verkäufers bei diesem System an, um die Kaufunterlagen zu prüfen und die Zahlung vom Käufer:in an den/die Verkäufer:in abzuwickeln.

Nach erfolgter Zahlung erhält der/die Makler:in eine Bestätigung der Transaktion, die an Käufer:in und den Verkäufer:in übermittelt wird. Diese stellt sozusagen die Einzahlungsquittung der Kaufpreissumme dar.

Seit einiger Zeit lassen sich die Banken die Zahlung des Kaufpreises aus eigenen liquiden Mitteln teuer bezahlen (sog. „kontanttillträde“). Die Gebühr, die vom Kreditinstitut des Käufers erhoben wird, um die Transaktionen (den Geldfluss) am Tag der Übergabe durchzuführen, beläuft sich je nach Bank auf ca. 10.000 Kronen.

Fazit

Das schwedische Bankkonto spielt eine zentrale Rolle im Rahmen des Immobiliengeschäfts. Die Geldwäschegesetze werden in Schweden besonders streng eingehalten. Daher dient das schwedische Bankkonto sowohl der Identitätsprüfung als auch der Überwachung und Dokumentation von Finanztransaktionen. Käufer, insbesondere aus dem Ausland, müssen sich der Anforderungen bewusst sein und bei der Eröffnung eines schwedischen Bankkontos sowie beim Immobilienkauf vollständige und klare Nachweise über die Herkunft ihrer Mittel liefern. So können sie sicherstellen, dass der Kaufprozess reibungslos verläuft und keine rechtlichen Probleme entstehen.

Es kann ratsam sein, sich auf dem deutschen Markt umzusehen und die schwedische Immobilie von deutschen Verkäufern zu erwerben. Bei einem Kauf von deutschen Verkäufern entfällt die eingehende Prüfung der Herkunft des Geldes durch die schwedische Bank, da die Zahlung für den Immobilienkauf nicht über ein schwedisches Konto abgewickelt werden muss. Für die (monatliche) Begleichung der Nebenkosten ist es dann im späteren Verlauf dennoch ratsam, ein Konto bei einer schwedischen Bank zu eröffnen. Da hier in der Regel lediglich kleinere Summen zur Deckung der monatlichen Kosten eingezahlt werden, sind auch die Anforderungen an die Qualität und den Umfang der einzureichenden Unterlagen seitens der schwedischen Banken geringer.

Gastartikel von Wiebke Geib (www.schwedensehnsucht.de)