Ferienhaus in Schweden verkaufen – Ablauf, Kosten und wichtige Tipps

Ein Ferienhaus in Schweden ist für Viele mehr als nur eine Immobilie – es ist ein persönlicher Rückzugsort. Ein Ort, der mit vielen Erinnerungen verbunden ist. Doch es gibt Umstände, die einen Verkauf sinnvoll erscheinen lassen oder notwendig machen. Sei es durch veränderte Lebensumstände, andere Investitionspläne oder den Wunsch nach weniger Verpflichtungen. Wer sein Haus in Schweden verkaufen möchte, sieht sich mit allerhand Herausforderungen konfrontiert. Diese reichen von der bestmöglichen Präsentation der Immobilie über steuerliche Fragen bis hin zu realistischen Wertermittlungen.
Dieser Artikel zeigt auf, wie du dein Haus optimal präsentierst, den bestmöglichen Verkaufspreis erzielst und mit welchen steuerlichen Pflichten der Verkauf im Zusammenhang steht.

Vorbereitungen auf den Verkauf
Bevor du dein Haus in Schweden zum Verkauf anbietest, ist es wichtig, den Markt zu verstehen. Du solltest also unter anderem wissen, wie viel dein Haus wert ist und wann die Marktlage für den Verkauf von Immobilien geeignet ist.
Außerdem ist es schon jetzt nützlich, wichtige Unterlagen zum Haus wie zum Beispiel Grundbuchauszüge, Energieausweis, Dokumentation und Rechnungen zu Sanierungsarbeiten, Dokumente zu eventuellen Wege- oder Nießbrauchrechten, Rechnungen von Schornsteinfegern etc. herauszusuchen.
Der Wert deiner schwedischen Immobilie wird von verschiedenen Faktoren wie der Lage des Hauses, der Größe und Raumaufteilung, des Zustands der Immobilie sowie der Marktlage um Angebot und Nachfrage beeinflusst. Um selbst ein gutes Gefühl für die Marktlage zu bekommen, verschaffe dir auf den einschlägigen schwedischen Immobilienportalen einen Eindruck davon, zu welchem Preis vergleichbare Immobilien in ähnlicher Lage verkauft werden. Wende dich darüber hinaus an einen lokalen Makler, der Erfahrung mit vergleichbaren Häusern in der Umgebung hat. Eine mündliche Bewertung ist meist kostenlos.
Was den Verkaufszeitpunkt angeht, so kann man allgemein sagen, dass sich Häuser in Schweden am besten im Zeitraum von April bis Oktober verkaufen, wenn das Wetter noch mild, der Rasen grün und das Licht angenehm ist. Sicherlich gibt es in diesen Jahreszeiten auch ein deutlich höheres Immobilienangebot, dennoch werden genau dann die meisten Häuser verkauft.
Ob du dich für den Verkauf über einen schwedischen Makler entscheidest, den Kauf in die Hände deutschsprachiger Dienstleister legst oder privat verkaufst, bleibt dir selbst überlassen. Habe jedoch im Hinterkopf, dass die Vertragsunterlagen zwingend in schwedischer Sprache verfasst sein müssen und man bei dem privaten Verkauf schnell den Überblick verlieren kann, welche Dokumente von welcher Behörde benötigt werden. Ein großer Unterschied zwischen Immobilienverkäufen in Deutschland und Schweden besteht darin, dass in Schweden im allgemeinen kein Notar hinzugezogen wird.
Solltest du dein Ferienhaus auf schwedischen Immobilienplattformen wie „hemnet.se“ anbieten wollen, ist die Beauftragung eines schwedischen Maklers Voraussetzung.

Präsentation des Hauses
Es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck. In diesem Sinne solltest du dein Haus für Verkaufsanzeige und Besichtigungen von seiner besten Seite präsentieren.
Dies beinhaltet eine gepflegte Erscheinung von Haus und Garten. Das Haus sollte geputzt und aufgeräumt sein. Achte darauf, keine persönlichen Wertgegenstände herumliegen zu lassen. Frische Blumen, Tischdecken und dekorative Kissen können eine einladende Atmosphäre schaffen. Es kann außerdem ratsam sein, kleinere Renovierungsarbeiten vorher zu erledigen oder kaputte Gegenstände auszutauschen. Denke auch daran, im Garten aufzuräumen, Rasen zu mähen, Büsche zu schneiden und einen einladenden Eingangsbereich zu schaffen.
Zusätzlich kannst du in Erwägung ziehen, professionelle Bilder von einem Fotografen erstellen zu lassen oder gar ein „homestyling“ zu buchen, um dein Haus bestmöglich in Szene zu setzen.
Verkaufst du dein Haus privat, formuliere eine Anzeige, die klar die Vorteile des Hauses in den Vordergrund stellt und das Haus möglichst genau beschreibt. Denk bei der Präsentation auch an soziale Medien wie facebook oder instagram als zusätzlichen Verkaufskanal.
Viele Verkäufer beauftragen einen Sachverständigen, der den baulichen Zustand des Hauses prüft und auf mögliche Mängel und Risiken des Gebäudes hinweist. Sein Gutachten kann Kaufinteressierten ein guter Leitfaden sein und zusätzliche Sicherheit bieten.
Kommt es dann zu Besichtigungsterminen, solltest du dir zuerst überlegen, ob du einzelne oder öffentliche Termine anbieten möchtest. Bei einzelnen Terminen finden Interessenten oft bessere Gelegenheiten, Fragen zum Haus zu stellen und können sich einen umfangreicheren Eindruck verschaffen. Es kann aber auch eine Zeitfrage sein, Kaufinteressierte einzeln zu empfangen. Bei vielen Interessenten bietet sich daher eine öffentliche Besichtigung an.
Sei auf Fragen eingestellt, habe wichtige Kennzahlen zum Haus, zu den Nebenkosten und zu erledigten Renovierungsarbeiten zur Hand. In Schweden werden Häuser gemäß dem Grundsatz „gekauft wie gesehen“ veräußert. Dies beinhaltet, dass der Käuferseite eine weitreichende Untersuchungspflicht des Hauses obliegt. Sei also nicht verwundert, wenn Interessierte zusätzlich zu weitreichenden Fragen den Dachboden besteigen oder gar auf das Dach klettern wollen, unter das Haus krabbeln oder die Drainage unter die Lupe nehmen.

Der Verkaufsprozess
Die Entscheidung ist getroffen, die Käufer für dein Ferienhaus stehen fest. Nun ist es an der Zeit, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Dieser ist rechtlich bindend und sollte daher vor Unterschrift auf Richtigkeit und Vollständigkeit geprüft werden. Da der Kaufvertrag in schwedischer Sprache verfasst ist, solltest du sicherstellen, dass du sämtliche Inhalte verstehst. Im Kaufvertrag wird der Tag der Übergabe des Hauses festgelegt und die Zahlung eines Anzahlungsbetrages (in der Regel 10% der Kaufsumme) dokumentiert.
Ist ein Makler in den Verkaufsprozess involviert, so erstellt dieser die Vertragsunterlagen. Solltest du dein Haus privat verkaufen, kannst du dich entweder an einen (deutschsprachigen) Dienstleister wenden oder die Verträge selbst erstellen.
Wie oben bereits geschildert, wird dein Haus in Schweden in dem Zustand veräußert, in dem es sich zu der Zeit der Besichtigung befindet. Die Untersuchungspflicht obliegt der Käuferseite. Dennoch hast du als Verkäufer eine Verpflichtung zur Offenlegung dir bekannter Mängel, die ein Interessent selbst bei eingehender Untersuchung des Hauses nicht hätte feststellen können.
Sollte im Vertrag nichts anderes vereinbart sein, so sind Haus und Grundstück in geräumtem Zustand zu übergeben. Das Küchenmobiliar und sämtliche Haushaltsgeräte wie Spül- und Waschmaschine sowie – wenn vorhanden – der Wäschetrockner sind im Verkauf mit inbegriffen und verbleiben im Haus.
Zur Vorbereitung auf die Übergabe der Immobilie, die meist drei Monate nach Vertragsunterzeichnung stattfindet, solltest du an den Umzug denken. Dies beinhaltet die Abmeldung von Versicherung und Strom, das Ablesen des Stromzählers, ggf. die Beauftragung einer Umzugsfirma und die Ab- bzw. Ummeldung bei der Kommune.
Am Übergabetag geht das Haus rechtlich in den Besitz der Käuferseite über und die Kaufsumme (abzüglich Anzahlung) ist zu leisten. Nachdem der Kaufbrief unterzeichnet und sämtliche Schlüssel zu Haus und Nebengebäuden übergeben wurden, kann die Eintragung der neuen Eigentümer/innen beim schwedischen Grundbuchamt beantragt werden.
Die Verpflichtung zur Zahlung sämtlicher Gebühren und Kosten für Haus und Grundstück gehen mit dem Übergabetag an die Käuferseite über.

Besteuerung des Verkaufsgewinns
Der Verkauf des Hauses ist in deiner schwedischen Steuererklärung zu deklarieren. Und zwar in dem Kalenderjahr, welches auf das Jahr folgt, in dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Die Unterschrift auf dem Kaufbrief, die Übergabe des Hauses oder der Erhalt der Kaufsumme ist hier irrelevant. Solltest du dein Haus beispielsweise im November verkauft haben und der Kaufvertrag wurde von beiden Seiten am 25.11.2025 unterzeichnet, dann ist in der Steuererklärung für das Jahr 2025, welche zwischen März und Mai 2026 fällig ist, der Verkauf zu deklarieren. Dies geschieht, obwohl die neuen Eigentümer/innen das Haus zB erst im April 2026 übernehmen und auch erst dann die restliche Kaufpreissumme bezahlt wird.
Ein möglicher Veräußerungsgewinn oder -verlust wird wie folgt ermittelt:
Verkaufspreis abzüglich
– Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf (zB Maklerhonorar oder Kosten für die Immobilienanzeige)
– Damaliger Kaufpreis nebst Kosten, die seinerzeit im Zusammenhang mit dem Kauf entstanden sind (zB Grundbucheintragung)
– Renovierungsarbeiten, die innerhalb der letzten 5 Jahre vor Verkauf ausgeübt wurden (zB Badsanierung, Streichen der Fassade)
– Kosten für An- oder Umbauten.
Der Steuersatz, welcher auf einen hieraus resultierenden Gewinn anzuwenden ist, beträgt regelmäßig 22%.
Einen errechneten Verlust kannst du in der schwedischen Steuererklärung geltend machen und zu max. 50% von anderen positiven Einkünften in Schweden (soweit vorhanden) abziehen.

Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf
Mit dem Verkauf deiner schwedischen Immobilie gehen unterschiedliche Kosten einher, die den Nettoerlös spürbar beeinflussen können und daher frühzeitig berücksichtigt werden sollten.
Zu den gängigsten Kosten gehören:
– Maklerhonorar
– Kosten für die Immobilienanzeige
– Fahrtkosten nach Schweden zu Besichtigungsterminen und/oder zur Hausübergabe
– Kosten für professionelle Fotos oder „homestyling“
– Baugutachten
– Reinigungsfirma
– Umzugsunternehmen
– Steuern auf einen etwaigen Gewinn

Fazit
Der Verkauf deines Ferienhauses in Schweden ist insgesamt ein komplexer Prozess, der eine sorgfältige Vorbereitung erfordert. Wer den Ablauf kennt, die Kosten realistisch einkalkuliert und die wichtigsten steuerlichen Aspekte versteht, schafft die besten Voraussetzungen für einen entspannten Verkaufsprozess und einen wirtschaftlich erfolgreichen Verkauf.

Gastartikel von Wiebke Geib (www.schwedensehnsucht.de)