Die Sonne blinzelt durch die dichten Kronen der Bäume, fleißige Insekten summen, in der Ferne kräht der Hahn unserer Nachbarn und wir genießen die Ruhe in unserem weitläufigen Garten mit einer Tasse frisch gebrühtem Kaffee in der Hand. Wir fühlen uns rundum wohl in unserem zweiten Zuhause zwischen Seen und Wäldern. Ein Ort der Gemütlichkeit, zum Durchatmen und Krafttanken, der idyllischer für uns nicht sein könnte.
Schweden ist das Land der glitzernden Seen und magischen Wälder, der Elche und der unberührten Natur. Das Land von Pippi Langstrumpf und Nils Holgersson, das Land der langen Mittsommernächte, der Köttbullar und „fika-Pausen“ mit Zimtschnecken. Das Land der Nordlichter und sympathischen Großstädte, der Ursprung von IKEA, ABBA und eben das Land der wunderschönen roten Holzhäuser.
Zugegeben, eine ordentliche Portion Bullerbü-Romantik schwingt mit, wenn wir an das Land im hohen Norden denken. Und auch wenn wir insgeheim wissen, dass auch in Schweden nicht alles Gold ist, was glänzt, so scheint es doch irgendwie entspannter. Schweden besticht durch seine ungezähmte Natur und punktet mit einer hohen Lebensqualität und einer ruhigen, unaufgeregten Art, in der vieles „lagom“ – genau richtig – erscheint. Und: es stellt eine exzellente Destination für Zweitwohnsitze dar.
Die Zeit ist günstig
Bedingt durch die hohe Inflation in Schweden und die damit verbundenen deutlich gestiegenen Zinsraten der Banken, steht die schwedische Krone schlecht da und macht insbesondere den Immobilienmarkt für ausländische Anleger:innen attraktiv.
Schwedische Eigentümer:innen hingegen kommen mit den gestiegenen Hypothekenzinsen in Zusammenhang mit den außerdem erhöhten Lebenshaltungs- und Energiekosten oft nicht mehr so gut zurecht. Als Folge dessen werden nicht selten als erste Sparmaßnahme die (Ferien)häuser verkauft. Das Angebot an schwedischen Immobilien nimmt zu, die Konkurrenz gleichzeitig ab.
Lage und Zustand bestimmen den Preis
Die Kosten für Häuser in Schweden variieren stark und hängen von Lage und Zustand ab. Man kann jedoch allgemein sagen, dass Preise für Immobilien in Schweden – zumindest in den ländlicheren Regionen – in der Regel deutlich günstiger sind als für vergleichbare Immobilien in Deutschland. Und gerade die schönen roten Holzhäuser in der Natur Schwedens, gepaart mit deren Bezahlbarkeit – zumindest aus deutscher Sicht – macht einerseits den Flair Schwedens aus und andererseits dieses Land attraktiv für Investoren.
Die Frage nach Lage und Standort des Ferienhauses sollte man sich neben der Finanzierung als erstes stellen. Was steht für die eigene Urlaubszeit an erster Stelle und welche Anforderungen sollte die unmittelbare Umgebung erfüllen? Ist die Abgeschiedenheit einer Alleinlage im Wald oder am See verlockend oder sollten die Annehmlichkeiten einer guten und nahen Infrastruktur mit einem vielfältigen Freizeitangebot in der Nähe zu finden sein?
So ist für deutsche Interessierte die südschwedische, zum Teil recht touristische Provinz Småland besonders attraktiv. Neben wunderschönen Wäldern und Seen ist die Erreichbarkeit von Deutschland aus hier ein wichtiges Argument.
Ein umfängliches Immobilienangebot
Seit 2000 können Ausländer in Schweden eine Immobilie erwerben. Auf den einschlägigen schwedischen Immobilienplattformen „hemnet“ sowie „booli“ kann man sich – auf schwedisch – einen ersten Überblick verschaffen und eine Vorauswahl treffen. Außerdem bieten Kleinanzeigen Portale sowie facebook Gruppen und Foren einen Marktplatz für schwedische Immobilien.
Anders als in Deutschland werden Häuser in Schweden überwiegend über das Bieterverfahren veräußert. Der in der Immobilienanzeige dargestellte Preis bildet oft lediglich einen Anhaltspunkt; die Preisbildung obliegt letztendlich den Kaufinteressierten. Dies kann bei vielen Mitbietenden dazu führen, dass der in der Anzeige genannte Preis für die Immobilie in die Höhe getrieben wird. Auf der anderen Seite kann die angespannte wirtschaftliche Lage in Schweden gerade für deutsche Investoren eine deutlich geringere Konkurrenz und damit einen niedrigeren Kaufpreis als den in der Anzeige genannten Ausgangspreis mit sich führen. Das Bieterverfahren ist rechtlich nicht bindend und nicht selten bieten Interessierte auf mehrere Objekte gleichzeitig.
Die meisten schwedischen Makler sprechen verhandlungssicher englisch und bieten im ersten Schritt auch digitale Hausführungen an, bei denen man sich einen guten ersten Eindruck verschaffen kann.
Kommt ein Haus in die engere Auswahl ist es ratsam, einen Sachverständigen hinzuzuziehen und sein Urteil zum Zustand des Hauses in die Kaufentscheidung mit einfließen zu lassen. In manchen Fällen wird ein Gutachter bereits von Verkäuferseite beauftragt. Das entsprechende Protokoll wird auf Nachfrage an Interessierte herausgegeben.
Die Kaufnebenkosten halten sich in Grenzen
Hat man sich nun für ein Haus entschieden und Einigung über den Kaufpreis erzielt, sollte man im nächsten Schritt die Kaufnebenkosten kalkulieren.
Der Makler wird in Schweden von Verkäufer-Seite bezahlt und die Einschaltung eines Notars benötigt man für den Immobilienkauf nicht. Diese Vorgehensweise reduziert deutlich die Kaufnebenkosten.
Beim Kauf wird eine der deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbare Abgabe erhoben, die sich bei natürlichen Personen auf 1,5% des Kaufpreises beläuft. Außerdem muss eine Gebühr in Höhe von ca. 80 Euro zur Eintragung ins Grundbuch beglichen werden.
Was ist nach dem Hauskauf zu beachten?
Ist der Kauf erstmal vollzogen, steht schon bald der erste Urlaub in den neuerworbenen eigenen vier Wänden an. In Gedanken ist die Inneneinrichtung bereits fertig und die Gartengestaltung geplant.
Nach dem Kauf eines Ferienhauses kommen jedoch eine Menge weiterer Aufgaben und Entscheidungen auf frischgebackene Eigentümer:innen zu. Die To-Do-Liste reicht von dem Abschließen einer geeigneten Hausversicherung über die Anmeldung bei den kommunalen Versorgern für Strom, Wasser, Müllbeseitigung und ggf. Internet, der Planung und Organisation möglicher Renovierungsarbeiten durch lokale Handwerker bis schließlich zur Erstellung der schwedischen Steuererklärung für Grundstückseigentümer. Die Internetseiten der größeren schwedischen Versicherer sowie die schwedische Steuerbehörde bieten hier zum Teil Informationen zu den wesentlichen Punkten in deutscher Sprache an.
Außerdem werden die Häuser in Schweden nicht selten zumindest teilmöbliert verkauft. So hat man sich mit ein bisschen Glück nicht nur das Geld für einige Einrichtungsgegenstände gespart – man hat sogar ein paar echte Antiquitäten dazubekommen. Den Weg zum nächstgelegenen Recyclinghof sollte man hier allerdings genauso einkalkulieren.
Mögliche Fallstricke und warum es sich lohnt, einen Dienstleister für Serviceleistungen rund um den Immobilienerwerb zu beauftragen
Beim Immobilienkauf in Schweden gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Lediglich versteckte Mängel, die beim Kauf verschwiegen wurden, bieten die Möglichkeit der Senkung des Kaufpreises oder in seltenen Fällen des Rücktritts. Die Käuferseite ist also in der Pflicht, Haus und Grundstück auf etwaige Mängel oder Besonderheiten gründlich zu untersuchen.
Nicht nur aus diesem Grund empfiehlt es sich, eine erfahrene Person hinzuzuziehen, die Immobilienanzeigen sowie Gutachter-Protokolle liest und versteht, um Zweifelsfragen zu klären oder zielgerichtete Nachfragen zu stellen.
Der Kaufvertrag ist in schwedischer Sprache zu erstellen. Ist man der schwedischen Sprache nicht mächtig, könnte es hier zu Informationslücken kommen.
Auch könnte es ohne fachkundige Beratung ein böses Erwachen geben, wenn man feststellt, dass ein:e Nachbar:in mit sämtlichen Landmaschinen ein Wegerecht über das eigene Grundstück besitzt oder die Gemeinde in unmittelbarer Nähe den Bau eines Industrieprojektes plant. Des Weiteren ist es in Schweden durchaus üblich, Grundstücke anzubieten, die gar nicht „freigekauft“, sondern nur gepachtet sind.
Letztendlich sind auch Hinweise auf etwaigen Befall des Hausbocks oder Schimmel sowie der Zustand von Kamin und Schornstein nicht unbedingt auf den ersten Blick in einem Protokoll des Sachverständigen oder in der Immobilienanzeige zu finden.
Das bereits beschriebene Bieterverfahren zur Erzielung des Kaufpreises ist in Deutschland eine eher unübliche Verkaufsstrategie. Ein erfahrener Dienstleister kann den Wert der Immobilie im Vorweg erkennen und bietet strategisch.
Auch nach dem Kauf des Ferienhauses begegnet man durchaus Herausforderungen, die nicht nur schwedische Sprachkenntnisse und eine tiefgehende interkulturelle Kompetenz sondern auch Erfahrungen mit den schwedischen Behörden oder bürokratischen Vorgängen bedürfen. So ist es in Schweden ohne entsprechende Erfahrung beispielsweise schwierig, Verträge für ein Ferienhaus ohne gültige schwedische Personennummer abzuschließen. Letztere bekommt man aber nur, wenn man dauerhaft in Schweden wohnt. Auch die Eröffnung eines schwedischen Kontos, über das beispielsweise der Kaufpreis bezahlt wird, kann sich für Ausländer als schwierig herausstellen.
Und obwohl die Skandinavier grundsätzlich dafür bekannt sind, hervorragendes englisch zu sprechen so gibt es doch vor allem in den ländlicheren Regionen Dienstleister/Handwerker, die der englischen Sprache nicht mächtig sind. Wenn man kein Schwedisch spricht, könnte dies in der Kommunikation zu Unverständnis oder Verunsicherung auf beiden Seiten führen.
Na, ist dein Interesse geweckt? Hat sich auch in deinem Kopf die Idee manifestiert, deiner SchwedenSehnsucht Gestalt zu geben und ein Ferienhaus zu erwerben?
Seitdem sich unser eigener Traum vom zweiten Zuhause in Schweden realisiert hat, habe ich meine berufliche Expertise im Bereich der Auslandsentsendungen mit der Verwirklichung von Immobilienträumen in Schweden weiter ausgebaut. Seither habe ich bereits vielen Kunden den Weg zur eigenen Ferienimmobilie geebnet.
Ich kenne den Immobilienmarkt sowie die behördlichen Strukturen in Schweden genau und unterstütze dich gern auf deinem Weg zum Ferienhaustraum: Von der Immobiliensuche bis zur Kaufabwicklung und darüber hinaus bin ich an deiner Seite und berate dich mit viel Erfahrung, Leidenschaft und Engagement.
Damit du im Urlaub zu Hause bist!
Wiebke Geib
Kalvslohtwiete 33a
22457 Hamburg
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